Покупаем вторичку. Как составить договор купли-продажи квартиры

0
8

Покупатель квартиры на вторичном рынке всегда находится в более незащищенном положении, чем покупатель жилья в новостройке. Слишком много мошеннических схем. Старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения Ирина Курильская рассказала АиФ.ru о случае из своей практики, когда по адресу купленной недвижимости было зарегистрировано юридическое лицо. Новые собственники заселились в квартиру, а через некоторое время к ним пришли приставы — арестовывать имущество, расположенное по юридическому адресу компании. И это одна из десятка (если не сотни) неприятностей, с которыми могут столкнуться покупатели вторички. Чтобы избежать их, нужно быть максимально внимательным с продавцом, да и с объектом недвижимости тоже. И в первую очередь этокасается договора купли-продажи квартиры. Вместе с экспертами мы разобрались, что в нем должно быть, а что — должно насторожить. 

Договор без купюр

Прежде всего в договоре указываются стороны, участвующие в сделке — продавец и покупатель. Это логично и без этого никуда. 

«Обязательно в договоре нужно указать дату и место его заключения, паспортные данные продавца и покупателя, предмет договора, прописать сущность договора (продажа, аренда или какое-то другое действие) и цену сделки (стоимость квартиры). Если в квартире кто-то остается жить дальше (рента или дети, в случае сделки супругов после развода, например), тоже необходимо обязательно указать этот момент», — поясняет владелец строительной компании Максим Лазовский.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Как получить денежную выплату для оказавшихся в трудной жизненной ситуации?

Да, насчет стоимости, как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, цена квартиры должна соответствовать оговоренной, то есть не быть ниже или выше (последнее бывает при покупке в ипотеку, когда стоимость увеличивается на величину первоначального взноса, это также незаконно). Также в документе приводятся все параметры квартиры (адрес, этаж, площадь, количество комнат).

«Кроме того, требуется указать источники средств и способ оплаты. Обязательно следует прописать наличие или отсутствие обременений, ограничений, долгов за ЖКХ и иных подобных нюансов. И, разумеется, немаловажно определить ответственность сторон и порядок рассмотрения споров. Это очень важные нюансы, которые в перспективе могут повлечь за собой долгие разбирательства, не говоря про потраченные нервы и средства», — подсказывает Коркка. 

Еще один важный момент — это сроки передачи жилья. Казалось бы, человек заплатил за квартиру деньги, он владелец. А бывший собственник не уезжает, выселить его может лишь суд, а не полиция. Впрочем, по словам Лазовского, здесь риски и для покупателя, и для продавца, ведь признание сделки недействительной может больно ударить по любому из них. Возвращать деньги никто не хочет.

Если не включить вышеперечисленные условия в договор, это может привести к его незаключенности, поскольку у продавца и покупателя не возникнут правовые последствия договоренностей, говорит Ирина Курильская. Проще говоря, если в договоре не будет информации по объекту недвижимости, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Да, чтобы однажды к вам не пришли приставы описывать имущество бывших хозяев жилья, обязательно проверяйте, не зарегистрированы ли по этому адресу юридические лица, подсказывает юрист.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Давосский форум перенесли на лето 2021 года

Курильская рекомендует прописывать в договоре купли-продажи гарантию продавца, что у него нет признаков неплатежеспособности, что не нарушаются права супруга и несовершеннолетних детей, а также устанавливать ответственность на случай, если эта гарантия не соответствует действительности. При возникновении спорной ситуации, будет возможность взыскать с недобросовестного продавца кругленький штраф. 

Чего в договоре быть не должно

Некоторые продавцы, пытаясь уйти от налогов, указывают в договоре не фактическую цену сделки, а заниженную. Это плохая практика, говорит  президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. Дело в том, что указание в договоре заниженной стоимости сразу относит договор в разряд ничтожных, то есть являющихся недействительными с момента заключения сделки (независимо от признания ее таковой судом).

«Когда продавец предлагает занизить стоимость квартиры для ухода от налогов — это незаконно, и при выявлении подобного факта сделка может быть признана недействительной. <…> Разумеется, важно проверить все документы, которые представляет продавец: как удостоверяющие личность (паспорт), так и на объект недвижимости (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН). Особенно внимательно стоит подойти к их изучению, если квартира продается по доверенности или получена по договору ренты», — добавляет Коркка.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь