Переменный процент. Что такое плавающая ставка по ипотеке и чем она опасна

0
6

Пока ключевая ставка была низкой, о плавающих процентах по кредитам банки не вспоминали. Теперь когда ЦБР ужесточает денежно-кредитную политику, финансовые организации начали продвигать т. н. переменные ставки.

Чем плавающая ставка отличается от фиксированной

Чаще всего банки выдают нам кредиты с фиксированной ставкой — это когда величина процента (являющаяся платой по займу) постоянна на протяжении всего периода, на который выдан кредит. Фиксированная ставка указана в тексте договора. «Когда ипотека оформляется по фиксированной ставке, размер ежемесячных платежей сразу известен заемщику и при хорошей платежной дисциплине заемщика может быть изменен только в меньшую сторону, например после досрочного погашения», — говорит  ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

С плавающей ставкой сложнее — ее размер в договоре не прописан, он меняется от одного платежа к другому, то есть «плавает». «Например, в марте вы внесли платеж по кредиту со ставкой 7,8% годовых, а в апреле — 8,3%. Почему так? Дело в том, что плавающая ставка зависит от величины определенного рыночного индикатора, значение которого меняется время от времени. Таким индикатором обычно является ключевая ставка или уровень межбанковских процентных ставок. Возможен и другой вариант плавающей ставки — когда величина ежемесячных выплат не меняется во времени, но при этом общий срок, в течение которого производятся выплаты, точно не определен», — объясняет доцент, декан факультета экономики и бизнеса Финансового университета при правительстве РФ, к. э. н. Екатерина Безсмертная.

Величина платежей при плавающей ставке будет увеличиваться при ухудшении макроэкономической ситуации, росте инфляции, увеличении волатильности рынков. В период экономического благополучия процентная нагрузка по таким ставкам, наоборот, снижается. 

В чем риск плавающих ставок

По словам Безсмертной, доля ипотечных кредитов с переменными ставками в РФ невелика — порядка 0,1%. Но она может стать больше, потому что время низкой ключевой ставки подходит к концу: деньги для банков станут дороже, и такие долгие кредиты, как ипотечные, выданные под низкий процент, финансовым организациям будут попросту невыгодны. Банки начнут завлекать заемщиков плавающими ставками и обещаниями, что «когда-нибудь» процент снизится.

«В периоды мягкой денежно-кредитной политики плавающая ипотека обычно выгоднее для заемщика, так как ставка по ней ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. В случае же ужесточения монетарной политики и повышения ключевой ставки параллельно повышается и ставка по плавающим кредитам, что делает ее более выгодной для банка. 

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Первый блок Белорусской АЭС принят в промышленную эксплуатацию

Более низкий процент по кредитам с плавающей ставкой в период экономической стабильности достигается за счет того, что в них не закладывается процентный риск самого банка. Можно сказать, что кредитор и заемщик делят риски друг с другом — в случае стабильной ситуации на рынке заемщику удается сэкономить на процентах, в случае же ухудшения ситуации у банка есть возможность получить дополнительную доходность за счет приведения уровня процентной ставки по кредиту к изменившимся нормальным рыночным значениям», — указывает преподаватель департамента международного и публичного права Финансового университета при правительстве РФ, к. ю. н. Исмаил Исмаилов.

Проблема только в том, что, когда Центробанк стабильно понижал ключевую ставку, финансовые организации про плавающие ставки помалкивали. Заговорили о них лишь после того, как регулятор начал ужесточать денежно-кредитную политику.

«Банки не любят выдавать ипотечные кредиты из-за длительного срока — непонятно, каким будет курс рубля и процентные ставки. Ясно, что льготные ставки рано или поздно закончатся. Поэтому в кредитные договоры по ипотеке они стараются заложить плавающие ставки», — отмечает доцент кафедры Национальной экономики ЭМИТ РАНХиГС при Президенте РФ, к. э. н. Владимир Трегубов.

По его словам, опасность таких договоров в том, что ЦБ может применять изменение ключевой ставки не как хирургический инструмент, изменяя ее на 0,25-0,5% и оценивая затем результат, а как топор, меняя, как в 2014 году, сразу на 7,5%. «Насколько тогда возрастут платежи по ипотеке тех граждан, которые согласились на плавающую ставку? Скорее всего, они окажутся в положении валютных ипотечников», которые взяли кредит в долларах или евро из-за низких ставок, но после резкой девальвации рубля просто не смогли обслуживать долг», — не исключает Трегубов. 

Плавающая ставка страхует в первую очередь риски кредитора, но при этом ставит заемщика в заведомо неравноправное положение, подчеркивает президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. Заемщика, грубо говоря, обязывают компенсировать банку упущенную прибыль, даже когда ухудшение экономической конъюнктуры никак не связано с действиями самого заемщика и он непричастен к ситуации, из-за которой ему увеличили процент. «Простой человек не может отвечать за макроэкономику, стабильность национальной валюты, рост или спад производства», — напоминает эксперт.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Сбербанк представил новый логотип

«Учитывая, что большинство наших граждан не являются профессиональными участниками финансового рынка, им сложно спрогнозировать последствия волатильности ставки и найти способ компенсации роста процентных платежей по займу. В  условиях восходящего тренда ключевой ставки затраты на обслуживание ипотечных кредитов с плавающей ставкой также будут расти, что повышает риск дефолта заемщиков и в конечном счете создает проблемы для банковской системы в целом», — предупреждает доцент экономического факультета РУДН Дарья Карпова.

Рост величины плавающих процентных платежей может существенно увеличить долговую нагрузку заемщика. Увеличение годовой ставки на 1-2 процентных пункта для кредита сроком более 10 лет может повысить общие затраты на обслуживание долга на десятки процентов. 

Независимый финансовый советник Александра Базак добавляет, что плавающая ставка в любой момент может повыситься и при каждом изменении нужно заново рассчитывать ежемесячный платеж. «При плавающем проценте и на срок более 10 лет переплата по ипотеке увеличивается более чем на 30%», — делится она.

Выгодна плавающая ставка по ипотеке только в случае, если кредит берется на небольшой срок, а в экономике наблюдается стабильность, нет предпосылок для роста тех индикаторов, к которым привязываются плавающие ставки, считает Инна Солдатенкова.

«Идеальной для заемщиков станет ситуация, когда после получения кредита ставка начнет падать, но надо помнить, что во всем мире и в России ставки по кредитам последнее время держались на минимальных уровнях», — добавляет председатель комитета по финансовым рынкам и инновациям в сфере финансовых технологий Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», к. э. н. Никита Демидов.

Кстати, как напоминает Владимир Трегубов, плавающие ставки по ипотеке привели к мировому финансовому кризису: «Казалось, что последствия кризиса “доткомов” 2001 года на финансовом рынке были преодолены, ФРС США подняла ставки, а за ней и ипотечные банки. Заемщики не смогли обслуживать свои кредиты, которые были переупакованы в облигации и проданы инвесторам по всему миру — в 2008 году пирамида долгов посыпалась, вызвав обвал на мировых финансовых рынках», — вспоминает экономист.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь