Деньги — в котлован. Выгодно ли инвестировать в жилье на начальном этапе?

0
9

Четверть сделок на первичном рынке недвижимости приходится на объекты на начальном этапе строительства. Часть из квартир, купленных на этапе котлована, после сдачи дома в эксплуатацию перепродаются. Раньше на этой схеме можно было заработать 30% и даже 50%. А сколько можно заработать сейчас? АиФ.ru собрал мнения экспертов. 

Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости:

«С переходом на эскроу-счета у застройщиков фактически пропала необходимость на начальной стадии реализации ЖК продавать квартиры с большим дисконтом. Раньше это делалось с целью привлечения оборотного капитала для осуществления процесса стройки. Сегодня застройщики несколько изменили свою ценовую политику. Имея проектное финансирование, они могут в спокойном режиме реализовывать собственные жилые проекты, получая кредиты в банках, а квартиры продавать по графику и ценам, которые наиболее им выгодны.

Однако возможность заработать на котловане в некоторых строящихся жилых комплексах осталась. Разница в цене между квартирой, приобретенной на начальной стадии, и квартирой в доме, готовящемся к вводу, может достигать от 10 до 50%. В настоящее время с момента строительства жилого дома и до половины его готовности порядка трети покупок в проекте являются инвестиционными, для перепродажи. Дело в том, что основной рост цен приходится до 50% готовности дома, а после уже рост не такой значительный.

Как показывает практика, больше всего от этапа котлована к этапу сдачи дома растут в цене квартиры малой площади. Также хорошая инвестиционная привлекательность у больших пентхаусов в премиальных домах. Застройщики об этом также знают, поэтому в большинстве случаев изначально устанавливают высокие цены на лоты, и их покупка для перепродажи может оказаться невыгодной с точки зрения роста цены по мере готовности дома».

Наталия Кузнецова, генеральный директор московского агентства недвижимости:

«С введением системы эскроу-счетов, по которой реализуется порядка 70% площадей на первичном рынке квартир и апартаментов, покупка на этапе котлована теряет всякий смысл. Застройщикам невыгодно продавать по низким „стартовым“ ценам. Успешность их работы определяется наполнением эскроу-счетов, от чего зависит уровень дальнейшей ставки кредитования. По сравнению с 2019 годом уровень стартовых цен на первичном рынке (без учета премиум-класса) вырос на 48%, со 198,8 тыс. рублей, по сравнению с 2020 годом — на 39%, с 223,7 тыс. до 295,6 тыс. рублей.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Кто выиграет от увеличения налоговых вычетов?

С переходом на проектное финансирование и ростом средней цены квадратного метра на старте продаж прошло время цен на котловане. Поэтому инвестиционная стратегия изменилась. Потенциальный объект для инвестирования выбирается исходя не только из оценки стоимостных, но и глубокого анализа качественных параметров: локация, квартирография, видовые параметры, этажность — все то, от чего зависит отложенный спрос на жилье в данной локации».

Александр Ванчура, председатель правления строительного концерна:

«На старте продаж сложно спрогнозировать, какой будет динамика роста стоимости квартиры, но потенциальные инвесторы в сегмент комфорт-класса могут рассчитывать на увеличение стоимости в среднем на 20-25%, в сегменте бизнес-класса этот показатель составляет 15-20%.

Инвесторам следует учесть, что во многих проектах может быть неравномерная динамика спроса и, как следствие, застройщики поднимают цены, ориентируясь на покупательскую активность.

То есть по мере строительной готовности в первую очередь могут дорожать студии и однокомнатные квартиры, а вот стоимость квадратного метра в трехкомнатном жилье может находиться на верхней границе уже на старте продаж. Все это нужно учитывать и просчитывать. Также при приобретении квартиры для дальнейшей перепродажи следует помнить, что наиболее ликвидными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры».

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

«Сейчас у застройщиков нет острой необходимости стимулировать спрос на начальном этапе строительства, чтобы получить финансирование. Доходность от операции „покупка на котловане — продажа перед получением ключей“ составляет примерно 15%. По разным проектам разница может составлять 10-40%. До эскроу-счетов доходность составляла 25-50%.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Нужен дешёвый кредит? Малому бизнесу снизили ставку по нацпроекту

Тем не менее инвестирование в новостройки все еще выгоднее банковского депозита.

Риск потери средств ушел, но риск банкротства застройщика или сдачи дома не в срок (а соответственно, и растягивание получения дохода) остается».

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт:

«Квартиры на этапе котлована по цене наиболее привлекательны, даже с ведением экскроу-счетов. Выгода в цене от 10 до 50%. Можно использовать льготную ипотеку от самого застройщика. Если покупать квартиру с последующей продажей, то ее можно будет продать на 15% дороже стоимости на этапе котлована.

С ведением эскроу-счетов стоимость квартир на этапе котлована действительно подросла, так как пропала необходимость стимулировать продажи на ранней стадии строительства.

Если вы хотите заработать на этой схеме, выбирайте недвижимость экономкласса на этапе котлована в отдаленных районах, где только будет разрастаться инфраструктура и в ближайшем будущем появится метро. Такая квартира сразу возрастет в цене и будет на одном уровне с квартирами в популярных районах города». 

Максим Лазовский, владелец строительной компании:

«На этапе котлована квартира может стоить до 20% дешевле. Такая схема была особенно популярна в пандемию, так как недвижимость резко взлетела в цене. Те, кто купил жилье до локдауна, сумели при перепродаже заработать. В среднем стоимость жилья выросла не менее чем на 30%, а если прибавить к этому льготные ипотечные программы от государства, которые стали инструментами инвесторов, то получалась отличная маржинальность: от 15% до 30% в зависимости от локации».

Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:

«Для того чтобы спрогнозировать доход от перепродажи квартиры, требуется учитывать специфику конкретного проекта и локации. Также важно принять во внимание динамику рынка. За период (два-три года) с момента начала строительства до получения разрешения на ввод могут смениться сразу несколько стадий: бурный рост, стабилизация и спад. Помимо этого, инфляционные процессы в экономике могут фактически нивелировать полученную прибыль».

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь