Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

0
15

Льготы — всем! Чтобы рынок недвижимости не зачах от короны, 16 апреля глава государства предложил правительству субсидировать всем желающим ипотеку под 6,5 %.

Правительство не возражало, и госипотека случилась. В конце октября ее продлили до лета следующего года. Девелоперы довольны как слоны, граждане преимущественно тоже.

Я же пытаюсь разобраться, зачем все затеяли, насколько хорошо это работает и как нам всем может аукнуться столь долгое искусственное повышение спроса.

Что сейчас происходит с недвижимостью

Напомню, дешевую госипотеку начали выдавать в апреле 2020 на фоне пандемии коронавируса и локдауна. По ее условиям конечный потребитель может купить кредитные квадратные метры под 6,5 %.

Разницу банку оплачивает правительство из казны. Изначально программу собирались свернуть в ноябре этого года, но недавно Михаил Мишустин лично объявил, что ее продлят до 1 июля 2021 года.

Условия все те же — льготная ставка 6,5 % на покупку квартиры в новостройке. Насколько это выгодно для потребителя, видно здесь.

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: frankrg.com

Весь год реальные ключевые ставки топовых банков снижались, но разница между ними и льготными 6,5 % ощутимая. Народ обрадовался не зря.

По итогам получилось:

  • за неполный 2020 россияне заключили на 50 % больше сделок по договорам купли-продажи, чем в 2019 (2,5 млн);
  • за три квартала 2020 года было выдано ~2,3 млн ипотечных кредитов, что на 7 % больше, чем за аналогичный период.

Только за сентябрь заключили 348,7 тыс. договоров, что на 52 % больше, чем в сентябре 2019.

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: ru.investing.com

Как видно, рынок не только хорошо восстановился, но и пухнет как на дрожжах.

Тренд на рост показывает и оживленная регистрация договоров долевого участия (ДДУ). Почти 80 тысяч за сентябрь, что примерно на 60 % больше, чем в сентябре прошлого года. Правительство своей работой довольно и обороты сбавлять не собирается.

Зачем продлевают льготную ипотеку, что говорит правительство

Для меня логика такая: Минфин хочет накачать рынок ликвидностью, но не стремится давать «вертолетные» деньги, как это делают на западе. И вполне оправдано.

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: frankrg.com

Экономике выгодно, чтобы деньги оставались в обороте, а наш человек привык быть недоверчивым и консервативным, поэтому с наличностью расставаться не спешит, при этом исторически считает недвижимость хорошей инвестицией.

Поэтому деньги на рынок выманивают с помощью ипотеки на жилье.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Набсовет РСХБ рекомендовал направить 114,5 млн рублей на дивиденды за 2019 год

Официальная линия партии: программа хорошая и приносит много пользы всем, поэтому надо продлить. Сначала ее похвалил премьер-министр.

Мишустин назвал льготную ипотеку одной из самых успешных антикризисных программ, которая решила жилищную проблему нескольких сотен тысяч россиян и существенно поддержала строительную отрасль.

Потом ее похвалили застройщики и девелоперы. Они тоже считают программу лучшей мерой поддержки рынка недвижимости в кризис и поблагодарили за продление программы. На лимиты выделят до 2,8 трлн рублей.

Во что может вылиться продление льготной ипотеки

Поддержка — это хорошо, но если все так круто, почему далеко не все страны спасают свои рынки такими методами? Видимо, они опасаются подводных камней, коих предостаточно. Из основных:

  1. Перегрев рынка. Возращенный принудительно спрос пихает цены вверх, делая недвижимость недоступной для всех, кто пролетел мимо ипотеки, и всех новых «ипотечников». Даже ЦБ в лице Набиуллиной намекнул, что, возможно, придется свернуть программу досрочно, если выигрыш для людей будет съеден ростом цен.

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: ru.investing.com

  1. Надувание пузыря. ДОМ.РФ прикинул данные и выяснил, что только около 60 % тех, кто претендует на льготную ипотеку, способен ее выплатить, остальные неплатежеспособны. До реформы ипотека им не светила. Сейчас — пожалуйста. Из-за этого коллекторские агентства уже предвкушают свой бум на рынке жилья. Банки еще в прошлом году начали изымать квартиры с просрочками по ипотеке и пускать их с молотка. Причем едва ли не вместе с жильцами. Сейчас доля таких квартир — 2 % от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы. К 2021 году прогнозируют пятикратный рост.

И банки тут отнюдь не жируют, а пытаются хоть что-то компенсировать. Пока квартира не продана, на нее нужно тратить деньги. Поэтому, чтобы сбагрить побыстрее, продают с диким дисконтом.

Для банков это лишний геморрой и потеря выручки, которые отразятся в том числе и на котировках акций. Вон на беднягу ВТБ гляньте — его акциям и без того нехорошо, а представьте, что будет через несколько месяцев, когда эйфория схлынет?..

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: ru.investing.com

Поплохеть может и застройщикам. Спрос искусственный. Все реальные покупатели уже наелись. Рост цены рано или поздно убьет спрос, и программа свернется.

Причем, возможно, досрочно, если ЦБ решит, что рынок перегревается или пойдут массовые задолженности. Государство и так уже выделяет триллионы на разницу, реструктуризировать новые долги из казны просто так не выйдет.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ:  Экология и окна ПВХ

Рост цены и дикий спрос — временное явление. Смотрите на котировки наших топовых девелоперов. Деньги есть, а рост очень слабый либо его нет вообще.

Пример — «Галс-Девелопмент» («Сады Пекина, «Искра парк»): последние 2 месяца цена держится на одном уровне. Хоть не падает, как в сентябре, и на том спасибо.

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: finam.ru

Рынок не верит в то, что у строительного бизнеса будут радужные перспективы, и с тревогой ожидает следующего лета.

Нужно ли было продлевать льготную ипотеку — мое мнение

Я согласен, что ипотека нужна, но не в таком виде, как сейчас. Она не работает там, где реально нужна — в регионах. Несмотря на рекордно низкие ставки, продажи там идут вяло: цены растут, а доходы падают.

Антирекорды года по продажам:

  • Ингушетия — -90 %;
  • Чечня — -77 %;
  • Мордовия — -61 %;
  • Дагестан — -55 %;
  • Алтай — -51 %.

Тыва, Камчатка, Чукотка, Мурманск, Магадан — договоры долевого участия в строительстве по нулям. А кто в лидерах? На манеже все те же: Москва и Подмосковье (25,6 % всех сделок), Питер (8,5 %), Краснодар (6,1 %) и Новосибирск (3,8%).

Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит

Источник: ruchron.com

Теперь мне понятно, откуда слухи про пузыри — столицу, где есть деньги и много места для спекуляций (например, для перепродажи либо покупки под сдачу), девелоперы охотно осваивают.

Там, где программа реально нужна, ее нет. До 60 % нуждающихся в программе не имеют возможности реально в ней участвовать из-за своей неплатежеспособности.

Росстат подтверждает, что реальные доходы россиян по итогам III квартала 2020 года упали на 4,8 % в годовом выражении, а во II квартале упали 8,4 % год к году.

Опять же, по данным Росстата, 64 % российских семей хватает денег только на еду, одежду и товары первой необходимости. Возможно, нужно сначала этот вопрос решить, а тогда и спрос сам собой подтянется. Здоровый спрос, без искусственной стимуляции.

А может, я просто не смог раскусить тонкую игру ЦБ и правительства. Как считаете — все под контролем или что-то нехорошее таки может случиться?

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь